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盤點 | 王必豐:時間不老,改革不息!
來源: 住宅與房地產  瀏覽:178   發布日期:2019/12/9
深圳建筑業網-盤點 | 王必豐:時間不老,改革不息!

王必豐
深圳市住房和建設局政策法規處處長、公職律師


即將過去的2019年對于物業管理法治建設來說是非常重要的一年。這一年,第十三屆全國人大常委會第十次會議對《民法典物權編(草案二審稿)》進行了審議,引發社會各界的廣泛關注;這一年,作為內地物業管理發源地的深圳修訂出臺了《深圳經濟特區物業管理條例》,繼續引領物業管理改革之先河;這一年,北京、上海、廣州等城市以及福建省、湖南省等地方先后出臺或正在修訂物業管理的地方性法規,有力地推動了物業管理的法治建設;這一年,部分地級城市根據《立法法》的授權首次制定出臺地方性法規,逐步探索適合本地實際的物業管理模式?梢哉f,這一年各地物業管理在改革創新和法治建設方面都取得了較為豐碩的成果(詳見表1)。

 

回首改革開放以來,深圳經濟特區憑借地緣優勢率先引入房地產開發及物業管理模式,誕生了全國第一個商品房住宅小區、第一個業主委員會和物業管理企業。隨后,物業管理模式逐步擴展至全國各地。1994年7月11日,深圳市人大常委會頒布了全國首部地方性物業管理條例——《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》。2003年6月8日,國務院制定頒布了《物業管理條例》,確立了物業管理法治建設的基本原則和制度設計。2000年前后,國內相當部分省以及擁有立法權的城市紛紛制定出臺地方性法規,探索建立符合本地實際的物業管理體制機制,物業管理迎來了第一次法治建設高潮。


近年來,隨著社會經濟不斷向前發展,全國各地在物業管理方面也出現了一些新情況、新問題,物業管理問題日益凸顯,并呈現出信訪訴求主體多元化、形式多樣化、內容復雜化以及矛盾易激化等特點,F實生活中,業主與建設單位之間的矛盾、業主與物業服務企業之間的矛盾、業主與業主委員會之間的矛盾已經成為物業糾紛的三大難題,其中業主與物業服務企業之間矛盾更是焦點所在。據2019年11月7日央視新聞1+1報道,中消協隨機選取了全國36個城市(直轄市、計劃單列市、省會城市)的148個住宅小區進行體驗式調查,結果得分均處于及格水平,在設備設施管理、秩序維護管理、環境衛生管理和客戶服務管理等服務環節存在較多問題。筆者認為,造成當前物業管理種種問題的根源在于,迄今為止我國尚未形成真正的物業管理市場機制,市場不能在資源配置中起決定性作用,市場處于“失靈”狀態。


基于上述背景,目前全國各地都在積極探索物業管理制度改革,并密集出臺或修訂物業管理方面的地方性立法,希望能夠從制度建設層面為物業管理的發展提供法治保障?梢哉f,2019年既是深化物業管理體制改革的重要一年,也是物業管理法治建設的關鍵之年,預計隨著明年3月份《民法典物權編》的順利出臺,各地物業管理將迎來新一輪的法治建設高潮。綜合2019年各地物業管理立法情況,本輪物業管理法治建設主要體現以下趨勢:


第一,堅持業主自治的市場化改革方向。《物權法》第七十條規定,“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”。由物業管理區域內的全體業主,依法成立業主大會,制定管理規約和議事規則,對本區域內共有物業進行管理,這是建筑物區分所有權的一項重要內容,也是物業管理活動的基本原則。但長期以來,由于法律制度不健全、思想意識不重視等原因,使得業主自治原則未能很好地得到貫徹落實,例如業主大會“有名無實”、業委會“成立難、運作難、監督難”問題突出。為解決上述問題,本輪物管改革和立法堅持了業主自治的市場化改革方向,在制度設計方面進行了一系列的探索和嘗試:一是推動業主大會的組織化。在國家發改委、住建部的支持下,深圳《物管條例》率先全國建立了業主大會備案制度,明確規定“首次業主大會會議召開并選舉產生業主委員會之日起十五日內,由業主委員會向物業所在地區住房和建設部門辦理業主大會備案”,并依法取得統一社會信用代碼證書。業主大會可以憑統一社會信用代碼證書到相關銀行開設共有資金基本賬戶,也可選擇與物業服務企業繼續使用共管賬戶。此外,北京、上海等地的立法也提出需要對業主大會和業主委員會進行雙重備案。福建省《物管條例》則規定,“業主委員會符合非營利法人登記條件的,可以向物業所在地縣(市、區)人民政府民政部門申請登記”。二是降低了業主的議事表決門檻!睹穹ǖ湮餀嗥ú莅付䦟徃澹芬幎,“業主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決”,除特殊事項外的其他事項,“應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意”。為了提高業主大會的成立率,深圳《物管條例》提出了“兩輪選舉制”的改革舉措。三是建立健全共有資金管理制度。深圳《物管條例》專門設置了業主共有資金管理專章,并設計了相應的財務、審計以及數據共管銀行等配套管理制度。上!段锕芤幎ā访鞔_,“公共收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用”,并對公共收益的使用范圍作了比較明確的規定。四是加強了對業主委員會的監管。針對當前業委會“有權無責”,部分業委會成員“不作為”“亂作為”等問題,北京、廣州、深圳、福建等地區的物業管理立法提高了業委會的準入門檻,明確了禁止性行為以及設置相應法律責任。同時,福建、上海、深圳等還在業主大會內部設立了監事組織,強化內部監督。

 


第二,物權定分止爭功能得到進一步發揮。
業主對物業管理區域范圍的共有部分享有共有和共同管理的權利,是物業管理的重要前提和基礎。但當前全國各地普遍沒有實行業主共有物權登記制度,住宅小區范圍的公共部位權屬不清晰,引發大量物業糾紛。新一輪的物管立法將進一步發揮物權定分止爭功能,建立健全業主共有物業制度:一是明確共有范圍,落實權屬登記。北京、上海、深圳等地根據《物權法》和最高法院司法解釋,在立法中明確了業主共有范圍,并對共有物業的產權登記提出了剛性要求。二是明確共有收益歸全體業主所有。北京、上海、深圳、湖南等地均明確規定利用物業共用部分從事經營活動的公共收益歸全體業主所有,應當將公共收益單獨列賬。福建省《物管條例》還專設“公共收益”部分,對公共收益的來源、支出范圍、信息公示等問題作出明確。三?*娣鍛3滴、停车库的使用管缿唬摄`凇段錒芴趵犯薟煌嘈偷耐3滴、停车库提畴h訟嚶Φ氖褂霉芾砉嬖潁紓笪鏌搗衿笠滌Φ苯滴、车库的使觽冮快\叢掠枰怨荊魅飯婊勻蛔試床棵龐Φ痹諭戀爻鋈檬痹級ü婊3滴壞娜ɡ槭。北京、晌r:禿系牧⒎ň魅飯娑ㄓ糜誄鍪鄣某滴,矇馁Q鍪郟ㄗ茫└疚鏌倒芾砬蛞抵饕醞獾鈉淥。此外,晌r、湖南粯嬫定,建设单位尚侮J鍪鄣耐3滴,应当橱c飧抵鰲⑹褂萌送7懦盜荊壞靡災皇鄄蛔馕刪芫鱟狻?/span>


第三,物業管理法律關系更加明確。物業管理涉及業主、業主大會、業主委員會、開發建設單位以及物業服務單位等民事主體,既存在房屋買賣、前期物業服務、物業服務等外部合同關系,也有業主大會與業主委員會之間的內部法律關系,情況比較復雜。例如,由于業主大會缺乏組織化,實踐中存在業主委員會代表全體業主與物業服務企業簽訂合同,參與訴訟等情況;又比如,前期物業服務階段,由開發建設單位通過招投標選聘物業服務企業代表全體業主實施物業管理,等等。新一輪物業管理立法旨在進一步理順各方主體之間的法律關系,從源頭上減少糾紛:一是理順前期物業服務關系。北京《物管條例(征求意見稿)》規定,“建設單位承擔前期物業服務責任。建設單位銷售房屋前,應當選聘前期物業管理人,簽訂前期物業服務合同!鄙钲凇段锕軛l例》進一步強化開發建設單位在前期物業服務階段的法律責任,規定前期物業服務合同最長不得超過兩年,同時規定物業承接查驗應當自業主大會完成備案之日起三十日內由業主大會與建設單位、物業服務企業共同進行。二是理順物業服務合同關系?紤]到物業服務的特殊性,物業服務合同不能簡單歸入委托合同范疇。因此,《民法典合同編》草案中明確增設“物業服務合同”。與此內容相呼應,《民法典物權編》二審稿增加規定:物業服務企業或者其他管理人依照本法合同編有關物業服務合同的規定管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施。三是物業服務實行優質優價。福建、深圳、北京、上海等地均規定,物業服務收費實行市場調節價,由業主和物業服務企業遵循合理、公開、質價相符的原則進行協商。物業服務企業應當將服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域內公示。



第四,物業使用安全監管力度更大。保障物業的安全與合理使用,實現建筑物的保值增值,是物業管理活動的核心價值所在。為此,各地物業管理立法將更加注重對建筑物的使用安全管理。一是明確建筑物使用安全的法律責任。北京、上海、廣州、深圳等地立法均明確規定,業主和其他物業使用人應當合理、安全使用物業,并設置禁止性行為條款及違法責任。二是建立房屋檢測和保險制度。深圳《物管條例》明確建立房屋安全定期檢測檢驗制度,鼓勵業主、業主大會、物業服務企業購買物業安全、房屋及公共設施維修保險。三是完善物業專項維修金制度。北京、上海、廣州、深圳等地立法都明確了維修資金的歸集、續籌、使用等方面的管理規定,其中北京《物管條例(征求意見稿)》規定,業主大會可以決定自行管理專項維修資金,或者委托物業所在地區住房城鄉建設或者房屋行政主管部門代管。


第五,推動物業行業實現高質量發展。近年來,以人工智能、物聯網、區塊鏈、大數據為代表的新一代信息技術加速突破應用。在此大背景下,我國物業管理行業正在朝著現代服務業方向實現轉型升級。為了推動行業實現高質量發展,各地立法也作了相應的規定,例如,福建、湖南、廣州、深圳《物管條例》明確將物業管理納入現代服務業發展規劃。其中,深圳、廣州兩地還進一步明確要倡導綠色、智慧物業管理,鼓勵采用新技術、新方法提高物業管理和服務水平。


第六,堅持基層黨組織和政府的指導和監督。物業管理是對共用部分、共有設施設備以及相關秩序的管理,既關系到業主私有物權,也涉及小區業主共同利益,具有準公共服務屬性,因此物業管理活動離不開政府的指導和監督。2017年6月,中共中央、國務院印發了《關于加強和完善城鄉社區治理的意見》(中發〔2017〕13號),明確提出要“改進社區物業服務管理。加強社區黨組織、社區居民委員會對業主委員會和物業服務企業的指導和監督”。根據《民法典物權篇(草案二審稿)》規定,今后居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。各地在這一輪物業管理立法中也進一步明確了基層黨組織、社區居民委員會對物業管理活動的指導監督職責,其中北京、深圳的立法還規定了黨組織參與籌備工作、推薦候選人等方面的職責;此外,對于不具備成立業主大會條件、業主大會成立后未能選舉產生業主委員會,或者如期換屆等情形的,北京、廣州、福建等地《物管條例》規定,由街道辦事處、鄉鎮人民政府會同相關單位組建物業管理委員會,組織業主共同決定物業管理事項,防止管理“真空”。


四十年光陰荏苒,四十年風雨兼程。當前,我國的物業管理已經進入新的歷史發展時期。堅持“以人民為中心”,全面深化物業管理的市場化改革,加強物業管理法治建設,維護業主、物業服務企業及物業管理各方的合法權益,營造安全、舒適、文明、和諧的工作和生活環境,這既是我們這一代住建人的歷史使命和責任擔當,也?*憒筧嗣袢褐詰墓餐諗。诚然,前进的道|凡⒉豢贍芤宦砥醬、噎h縊,面对改革嘛w系募枘嚴兆,晤U羌紉3腫愎壞男判,覒K弒敢歡ǖ哪托。习近齐A蓯榧竊康鰨案母鍤怯晌侍獾貢貧,又哉E歡轄餼鑫侍庵卸罨薄案母錛炔豢贍芤貨磯、也不抠犥覠ㄍ永沂n。晤U羌嶁,灾O敖叫率貝泄厴緇嶂饕逅枷氳鬧敢攏ü骷墩約拔鏌倒芾砘疃鞣街魈宓墓餐,覛g芄煌貧鏌倒芾硎亂翟偕閑碌奶ń住?/span>


2019對于物業管理改革和法治建設注定是不平凡的一年。

時間不老,改革不息!■



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